Définition du prêt immobilier
Un prêt immobilier est un financement octroyé par un établissement financier (banque, société de crédit) à un particulier afin de couvrir :
- l’achat d’un terrain destiné à la construction d’un logement ;
- la construction ou l’achat d’un logement, avec ou sans travaux.
Le prêt immobilier « classique » se distingue des prêts immobiliers aidés ou réglementés, type prêt à taux zéro (PTZ), éco-prêt à taux zéro, prêt d’épargne logement, prêt à l’accession sociale (PAS), etc.
Les taux de prêt immobilier : fixes ou révisables
Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier a des conséquences importantes sur le coût global du prêt . Avant de souscrire une offre de prêt immobilier, l’emprunteur doit donc prêter attention au taux qui lui est proposé.
Crédit immobilier : taux fixe ou taux révisable/variable ?
- Pour un prêt immobilier à taux fixe, le taux d’intérêt n’est pas modifié pendant toute la durée du prêt.
- Pour un prêt immobilier à taux révisable ou variable, le taux évolue en fonction d'un indice de référence (généralement, le taux interbancaire de la zone euro). La révision du taux a lieu selon la périodicité prévue dans l'offre de prêt (tous les mois, tous les 3 mois ou tous les ans), selon l’évolution de l’indice de référence, à la hausse comme à la baisse.
Pour en savoir plus, consultez notre article sur la comparaison « taux fixe / taux variable ».
Taux nominal, taux annuel effectif global (TAEG), taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) : quelles différences ?
Le taux nominal d’un prêt immobilier est le taux d’intérêt brut. Il ne tient pas compte des frais annexes liés à l’obtention du crédit.
Le TAEG, obligatoirement mentionné dans l’offre de prêt, prend en compte tous les frais conditionnés par l'obtention du prêt.
Le TAEA, obligatoirement mentionné dans tout document pré-contractuel, informe le futur emprunteur sur le coût de l’assurance proposée dans le cadre de l’offre de prêt immobilier ; il est exprimé en pourcentage, en coût par période (mois, trimestre par exemple) en euros, et en coût total en euros.
Le remboursement d'un prêt immobilier
L’emprunteur s’engage à rembourser son prêt immobilier conformément aux conditions prévues dans le contrat de prêt. Le prêt immobilier « amortissable », avec remboursement d’une partie du capital chaque mois (mensualité), est le plus fréquent.
Une mensualité se compose généralement de l’amortissement du capital emprunté, des intérêts calculés sur le capital restant dû et de la cotisation d’assurance décès-invalidité. Durant les premières années de remboursement de l’emprunt immobilier, la part des intérêts est supérieure à celle du capital remboursé. En fin de prêt, c’est le contraire.
L’emprunteur peut toujours effectuer un remboursement par anticipation de son prêt immobilier, totalement ou partiellement. Si cela est prévu dans son contrat de prêt, la banque peut lui demander de payer des indemnités de remboursement anticipé (dont le montant est obligatoirement plafonné à 3 % du capital restant dû avant le remboursement), sauf si le remboursement anticipé est consécutif à la vente du logement dans certaines circonstances exceptionnelles. Un remboursement anticipé partiel permet soit de réduire le montant des mensualités restant dues, soit de réduire la durée du prêt.
Comment est calculé le taux d'intérêt d'un prêt immobilier ?
Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est fixé par un établissement financier en fonction de plusieurs paramètres :
- la durée du prêt immobilier (c'est-à-dire le délai de remboursement consenti à l'emprunteur),
- du taux d'endettement de l'emprunteur ;
- et de la capacité de remboursement de l’emprunteur ;
- les « taux du marché », c'est-à-dire les taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne (BCE) et appliqués aux emprunts souscrits par les banques commerciales auprès d'elle. Plus les taux directeurs de la BCE sont élevés, plus le coût du prêt immobilier l’est aussi.
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Évolution des taux d'intérêt immobilier
Entre 2012 et fin 2016, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont été globalement en forte baisse du fait de la diminution constante du taux des obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans (taux de référence sur lequel les banques fixent le taux des prêts immobiliers à taux fixe) et de la volonté des établissements de crédit de soutenir l'activité du marché des crédits.
Selon l’Observatoire Crédit logement, depuis décembre 2016, les taux ont tendance à remonter. En février 2017, les taux ont retrouvé leur niveau d’août 2016. Cela peut s’expliquer par le fait que le rythme de l’inflation, qui était proche de zéro en août 2016, s’est sensiblement redressé depuis début 2017. Toutefois, la hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers reste très modérée. Elle est bien en deçà de celle des taux des obligations.
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Comment financer des travaux de rénovation ?
Depuis le 1er juillet 2016, un prêt accordé pour le financement exclusif de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien (sans financement de l’achat du logement dans lequel les travaux sont réalisés) est un crédit à la consommation (et non un prêt immobilier) si le prêt n’est pas garanti par une hypothèque ou par une autre garantie comparable.
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