Fiscalité de la location meublée
Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Cette règle s'applique que l'activité soit exercée à titre habituel à titre occasionnel.
Le régime simplifié d’imposition de la location meublée (régime micro-BIC) est réservé aux propriétaires qui perçoivent moins de 72 600 € de loyers annuels pour des locations à usage de résidence principale du locataire, à usage temporaire et des locations saisonnières (la limite de 72 600 € est valable, chaque année, pour l’imposition des revenus de 2020 à 2022).
Dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes un abattement forfaitaire pour charges de 50 %, avec un abattement minimum de 305 €.
Pour les activités de location saisonnière de meublés de tourisme et chambre d’hôtes, la limite annuelle des loyers à ne pas dépasser est de 176 200 € (limite valable, chaque année, pour l’imposition des revenus de 2020 à 2022) et le taux de l’abattement forfaitaire pour charges est de 71 %. Les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » ne bénéficient de ce régime que si le gîte est classé « meublé de tourisme ».
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel d’imposition aux BIC ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.
Déclarer ses revenus de location meublée en 2022
Si vous déclarez en ligne, cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » dans le cadre « Revenus » et inscrivez vos loyers bruts imposables de 2022 cases 5ND à 5PJ (régime micro-BIC ; l’administration appliquera elle-même l’abattement forfaitaire pour charges) et cases 5NA à 5GJ (régime réel).
Si vous remplissez une déclaration papier, inscrivez vos loyers bruts imposables de 2021 sur votre déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C-PRO cases 5ND à 5PJ (régime micro-BIC) et cases 5NA à 5GJ (régime réel).
Si vous relevez du régime réel, vous devez aussi remplir une déclaration n° 2031 et ses annexes.
Logement en résidences services
Un logement en résidence services ne se revend pas comme un autre. La principale porte de sortie consiste à trouver un acheteur qui signera à son tour un bail avec l’exploitant de la résidence.
Meublé clé en main avec les résidences services
Une autre possibilité pour louer en meublé : acheter un logement dans une résidence services, c’est à dire dans un ensemble immobilier composé de studios, d’appartements, de maisons, destinés à la location et offrant des services para-hôteliers (ménage, fourniture du linge de maison) et des équipements communs.
Derrière cette appellation générique se cachent différents types de résidences :
- des résidences de tourisme,
- des résidences pour étudiants,
- des résidences d’affaires,
- des résidences pour personnes âgées, médicalisées ou non. En pratique, vous achetez un lot auprès d’un promoteur puis vous signez un bail commercial, d’une durée minimum de neuf ans, avec la société de gestion ou le gestionnaire de la résidence qui sera chargé de la gestion de l’ensemble de la résidence. Il s’engage à louer le logement pour votre compte et à vous reverser un loyer dont le montant est garanti pendant toute la durée du bail. Vous avez toujours la possibilité de vous réserver le logement quelques semaines par an lorsque vous investissez dans une résidence de tourisme. Mais ces semaines vous seront facturées à hauteur de 75 % au moins du prix public de la location. Attention, la société de gestion peut garantir un rendement sur quelques années, mais malgré des contrats écrits, certains gestionnaires en difficulté cessent de verser les loyers.
Réduction d’impôt Censi Bouvard
Une réduction d’impôt est accordée aux particuliers qui investissent jusqu’au 31 décembre 2022 dans certaines résidences avec services dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (dispositif Censi Bouvard) : résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences bénéficiant d’un agrément qualité et les établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Pour les investissements réalisés depuis 2012, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 €.
La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
La réduction d’impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Déclarer ses revenus locatifs de résidence services en 2022
Inscrivez le prix de revient de votre investissement Censi Bouvard sur votre déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, rubrique « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi-Bouvard », case 7II et suivantes.
Le dispositif Pinel
Se constituer un patrimoine immobilier locatif et optimiser sa fiscalité.
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