Les bonnes questions à vous poser avant
Avant de vous lancer, réfléchissez aux objectifs de votre investissement locatif : est-ce un moyen de compléter vos revenus sur le long terme avec le loyer ? Prévoyez-vous de récupérer le logement pour y habiter vous-même ou y installer vos enfants ou des proches ? La réponse à ces questions aura notamment une influence sur le choix du lieu de votre investissement.
L’emplacement, critère n° 1
Quel que soit le cas de figure, choisissez un bon emplacement : bonne desserte par les transports en commun, commerces de proximités, services publics, espaces verts… Ces critères joueront toujours en faveur de votre bien lorsque vous le mettrez en location.
Pensez également à la revente : un bon emplacement vous permettra de remettre votre bien sur le marché à un prix intéressant pour vous, avec une substantielle plus-value.
Étudiez également le marché locatif : y a-t-il une demande soutenue de la part des locataires ? Dans des régions comme l’Île-de-France ou dans les grandes métropoles, pas de souci a priori ; mais soyez plus circonspect avec les zones où le solde migratoire est négatif par exemple…
Quel type de logement privilégier ?
Allez-vous louer à un étudiant, ou bien préférez-vous cibler les familles ? Dans le premier cas, un studio dans une grande ville universitaire est à privilégier ; pour la deuxième option, un T3 ou T4 dans une ville de proche banlieue et ses commodités est un bon choix.
Neuf ou ancien ? Si l’immobilier neuf est 20 à 30 % plus cher que l’ancien, la différence entre les loyers n’est pas aussi importante. Le neuf semble moins intéressant que l’ancien mais le dispositif Pinel (une réduction d’impôt à proportion de la durée de conservation de votre logement) permet de compenser cet écart.
Le Top 10 des villes où investir
Selon le Baromètre LPI-SeLoger de 2019, voici les 10 villes françaises où l’investissement locatif est le plus intéressant.
1 - Toulouse
3 382 € le m², TGV et dynamisme démographique sont les trois ingrédients à retenir pour la recette réussie d’une ville qui attire toujours plus.
2 - Nantes
Si les prix sont modérés (3 475 € le m² en moyenne), ils ont toutefois augmenté de 6,3% en un an. À cibler : les maisons pour les familles ou les colocations.
3 - Lille
Proche de Paris, Lille est également située à proximité d’autres grandes villes européennes, avec un prix au m² qui reste contenu.
4 - Lyon
Avec un prix moyen du m² à 4 817 €, Lyon est certes chère. Mais la ville reste une valeur sûre, notamment si vous voulez récupérer à terme le logement pour votre usage.
5 - Rennes
Un habitant sur trois est étudiant : haro sur les studios de l’hyper-centre ! Attention, les prix sont en forte augmentation (+ 9,5% sur un an).
6 - Angers
Si Angers n’est plus éligible au dispositif Pinel, l'immobilier reste encore accessible (2 288 € le m² en moyenne) et la demande locative y est importante, notamment de la part d’étudiants.
7 - Montpellier
Hausse des prix immobiliers modérée (+ 3% en un an) et logements à prix accessibles (3 089 € le m² en moyenne) font de Montpellier une option attirante, avec une demande forte de la part d’étudiants et de jeunes actifs dans le secteur de la recherche.
8 - Tours
À Tours, le prix moyen du m² (2 422 €) est inférieur à la moyenne nationale : un bon point pour le rendement locatif, notamment des petites surfaces.
9 - Poitiers
A mi-chemin de Bordeaux et de Paris en TGV (moins de 2h), Poitiers et son marché locatif restent plutôt accessibles.
10 - Strasbourg
Forte demande locative de la part des étudiants, croissance démographique importante : Strasbourg est à retenir, avec l’hyper-centre (étudiants et jeunes actifs) et le quartier Robertsau-Wacken (fonctionnaires européens).
Pour aller plus loin :
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