Jusqu’à 7 % de rentabilité locative
Investir dans l’immobilier locatif peut rapporter gros. La rentabilité nette d'un investissement immobilier varie en général de 2 à 7 %. Cette rentabilité dépend particulièrement du type de logement, les studios et les deux-pièces rapportant plus au mètre carré que les grandes surfaces.
Si la location de logement comprend de nombreuses obligations pour les propriétaires, ces petites surfaces restent plus faciles à louer. De plus, les taux des crédits immobiliers sont au plus bas, la période est idéale si vous devez emprunter pour finaliser votre achat.
Quels critères d’achat pour un studio ou un deux-pièces ?
Si votre achat dépend avant tout du montant de votre apport personnel et de votre capacité d’emprunt, l’objectif que vous vous fixez compte aussi. Voulez-vous préparer un complément de revenu ou disposer un capital pour votre retraite ? Prévoyez-vous d’occuper ce logement plus tard ou en faire profiter vos enfants ?
Selon ces critères, vous serez amenés à choisir entre un studio pour étudiant dans une ville universitaire, un deux-pièces dans une grande ville ou au calme en province…
Neuf ou ancien, quelles différences ?
Si votre budget est limité, privilégiez un achat dans l’ancien : les prix des logements anciens sont généralement 20 à 30 % moins élevés que ceux des logements neufs. Une solution pour investir dans un deux-pièces plutôt qu’un studio, ou encore choisir une grande ville plutôt qu’une banlieue.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : "Acheter neuf ou ancien avantages et inconvénients"
Étudiez le marché locatif avec attention
En fonction du dynamisme du marché locatif, il sera peut-être plus judicieux d’acheter un logement en périphérie d’une grande métropole ou dans une ville moyenne. Outre un prix plus accessible, vous ne serez pas concerné par le dispositif d’encadrement des loyers, qui limite l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques.
Dans une grande ville, la rentabilité de votre investissement sera moins élevée, notamment en raison de votre investissement initial. Voyez-le comme un placement de long terme : vous récupérerez votre mise avec une bonne plus-value lors de la revente de votre bien, dont la situation centrale sera certainement très recherchée...
Loi Pinel : une bonne opportunité en 2022
Investir dans un logement neuf peut vous permettre de bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel : le dispositif permet aux particuliers qui achètent en 2022 un logement neuf pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Ce bonus fiscal compensera le manque à gagner sur les loyers plafonnés. Mais soyez attentif au prix d’achat : au-delà de 30 % plus cher qu’un logement ancien, la plus-value lors de la revente n’est pas assurée…
Faut-il acheter un bien déjà loué ?
Un studio ou un deux-pièce occupé se vendra la plupart du temps moins cher qu’un logement libre. Mais n’espérez pas une décote importante : limitée à 5 %, elle s’explique par le fait que ces petites surfaces restent de toute façon très recherchées par les futurs acquéreurs.
Avantage : dès que vous serez propriétaire, vous toucherez aussitôt des loyers, sans avoir à vous préoccuper de mettre le logement sur le marché de la location.
Comment trouver le locataire idéal ?
La crainte numéro une des propriétaires est le loyer impayé. Viennent ensuite le risque risque de dégradations des lieux et les périodes non louées à rallonge. Comment vous en prémunir ?
Pour éviter les impayés, optez pour le cautionnement solidaire d’un proche du locataire. Celui-ci s’engage ainsi à payer le loyer à sa place en cas de défaillance. Vous pouvez également souscrire une assurance contre les risques locatifs. La prime annuelle est de l’ordre de 3 % des loyers et vous protège en cas d’impayés ou de dégradations de votre bien.
Enfin, vous pouvez bénéficier de la garantie Visale pour le logement et l’emploi si vous louez à un jeune âgé de moins de 30 ans ou à un salarié en contrat de travail précaire. Proposée par Action Logement, celle-ci est gratuite et couvre les impayés pendant les trois premières années de location. Attention, vous devez louer à des locataires aux revenus modestes et votre logement doit être proposé pour un loyer maximum de 1 300 euros par mois, charges comprises (1 500 euros en Île-de-France).
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