Déduire le prix des travaux dans l’ancien
Si vous achetez un logement ancien pour le louer vide, vous pouvez déduire le prix des travaux que vous engagez dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers. Si le montant des travaux déclaré est supérieur à celui des loyers perçus, vous pouvez imputer ce déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10700 euros par an, à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Sachez également que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos seuls revenus fonciers.
Louer à des ménages modestes
En louant votre bien à des ménages modestes dans certaines zones d’habitation en France, vous pouvez bénéficier du dispositif « Louer abordable ».
Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal à condition de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Depuis le 1er mars 2022, l’ancien dispositif Cosse a été transformé en réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt est appelée Loc’Avantages.
Bon à savoir
Le dispositif Cosse continue de s’appliquer pour les conventions signées avant le 28 février 2022.
Dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, l’avantage fiscal est inversement proportionnel au loyer facturé : plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est intéressante. Le propriétaire peut ainsi appliquer, au choix, trois niveaux de loyer définis par voie réglementaire et correspondant au loyer de marché de votre commune diminué :
- 15 % pour loc1
- 30 % pour loc2
- 45 % pour loc3 (uniquement en intermédiation locative).
Le taux de réduction est de 15% pour loc 1 (20% avec intermédiation locative) et de 35% en loc 2 (40% en intermédiation locative). La réduction d’impôt peut même atteindre 65% en loc 3 (obligatoirement en intermédiation locative). De plus, il est possible de bénéficier d’une prime d’intermédiation locative pouvant atteindre 3 000 €, sous certaines conditions.
Bon à savoir
L’intermédiation locative consiste à faire intervenir un tiers (une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’Etat) entre le propriétaire et l’occupant du logement. Cette solution permet de sécuriser les rapports locatifs et d’accompagner les ménages aux revenus les plus modestes.
Acheter un monument historique
Investir dans de vieilles pierres classées peut aussi être une solution. Sous réserve que le bien que vous avez acquis soit classé monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques et que vous y fassiez d’importants travaux, vous pouvez déduire des revenus locatifs le prix d’achat, les sommes investies dans les travaux et les intérêts de votre éventuel emprunt. Cerise sur le gâteau, vous êtes exonéré de droits de succession.
Attention toutefois : s’il n’y a ni plafond de revenus locatifs ni conditions de ressources du locataire, ce dernier doit toutefois faire de ce logement sa résidence principale.
Profiter de la loi Malraux
En achetant un bien à restaurer dans un secteur sauvegardé, une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP), vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale sur le montant des travaux pouvant atteindre 30 % en fonction de la localisation.
Notez cependant que la rénovation doit être effectuée sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France et que votre bien doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôts est quant à elle calculée sur la base d’un plafond de 400 000 € sur 4 ans maximum.
Choisir l’investissement locatif Pinel
La loi de finances 2015 a donné naissance à un dispositif d'investissement locatif dit Pinel reprenant les principales modalités du dispositif Duflot, avec quelques aménagements. Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt au propriétaire d’un logement mis en location, calculée sur le prix d'achat d’un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf.
Concrètement, vous pouvez déduire de vos impôts une partie du prix du logement. Les taux de réduction d’impôt Pinel 2023 sont de : 10,5 % si vous louez six ans, 15 % si vous louez neuf ans et 17,5 % si vous louez douze ans. Calculé sur un plafond de 300 000 €, vous pouvez donc déduire 31 500, 45 000 ou 62 500 €.
Bon à savoir
Après avoir été revus à la baisse en 2023, les taux de la loi Pinel connaîtront un nouveau coup de rabot en 2024, passant à 9 % pour une durée d’engagement de location de six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans. C’est donc le moment d’investir !
Attention, pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il est impératif de respecter à la fois des plafonds de loyers et de ressources de votre locataire. Avantage par rapport à l’ancien dispositif Duflot : vous pouvez louer à vos ascendants et descendants et bénéficier de la déduction fiscale.
Depuis 2023, le dispositif Pinel est complété par un autre dispositif, appelé « Super Pinel » ou « Pinel + ». Cette formule permet de bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt de 2022, plus avantageux, à condition que le logement respecte plusieurs conditions en termes de performance environnementale et de qualité de construction (surfaces minimales, présence d’un extérieur…).
Investir dans une résidence services
Faire le choix de placer son argent dans une résidence services neuve permet de compter sur de bons rendements. Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire de vos revenus locatifs vos charges et intérêts d’emprunt et d’amortir votre investissement en déduisant des loyers une part du prix du logement. Vous pouvez également récupérer la TVA que vous avez versée lors de l’achat.
C’est un gestionnaire de la résidence qui perçoit les loyers et vous les reverse. Vous signez avec lui un bail commercial de 9 ans minimum. Soyez attentif au profil du gestionnaire, notamment en ce qui concerne sa solidité financière et les garanties qu’il propose. Vérifiez également que le prix proposé pour le ou les logements que vous comptez acheter est dans les standards de ce type de produit, particulièrement dans la zone géographique concernée.
Acheter avec le dispositif Denormandie
En vigueur depuis le 1er janvier 2019, l'investissement locatif dans l’ancien avec travaux « Denormandie» permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 63 000 €.
Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer dans une ville de métropole ou d’outre-mer, dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ville souvent couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Aujourd’hui, plus de 220 villes sont concernées, telles Vichy (03), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) en Martinique ou Le Port (974) à la Réunion. Cette liste est évolutive, le nombre de communes éligibles augmentera, il faut régulièrement la vérifier sur le site du ministère de la cohésion territoriale.
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