VEFA : définition
La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) concerne l'achat d'un appartement (cas le plus courant) ou l’achat d’une maison individuelle (lotissement ou copropriété horizontale).
Attention : les règles sont différentes lorsque vous signez un contrat de construction d'une maison individuelle. Pour en savoir plus, voir notre fiche Faire construire sa maison individuelle.
VEFA : le contrat de réservation
Première étape : la signature d'un avant-contrat spécifique par lequel le promoteur immobilier s'engage à vous réserver un logement dans son programme.
En contrepartie vous devez verser un dépôt de garantie dont le montant maximum est fixé à 5 % du prix prévu si la vente doit être signée dans un délai de 1 an, et à 2 % si la vente doit être signée dans un délai de 1 à 2 ans. Ce dépôt est versé sur un compte ouvert à votre nom dans une banque ou chez un notaire : le promoteur ne peut pas conserver le chèque ou l'encaisser sur un compte à son nom sous peine de nullité du contrat de réservation.
Ce contrat de réservation ne devient définitif qu'à l'expiration d'un délai de 10 jours, pendant lequel vous pouvez changer d'avis sans avoir à vous justifier.
Ce délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée contenant l'exemplaire du contrat de réservation ou de la remise en main propre du contrat de réservation. Si vous renoncez à votre projet, le promoteur doit vous rembourser le montant du dépôt de garantie.
Prix du contrat de réservation
Le prix mentionné dans le contrat de réservation peut être un prix prévisionnel qui pourra être majoré, dans certaines limites encadrées par la loi, lors de la signature du contrat de vente définitif. Afin d'éviter toute mauvaise surprise, essayez autant que possible de négocier dans le contrat de réservation un prix ferme et définitif.
Il est possible d’annuler la vente si le prix de vente est supérieur de 5% au prix prévisionnel.
VEFA : contrat de vente définitif
Au moins un mois avant la date de la signature du contrat définitif chez un notaire, un projet d'acte de vente doit vous être envoyé par lettre recommandée : à compter de cet envoi, le promoteur ne pourra plus modifier son contenu sans votre accord.
Prenez le temps de le vérifier et de vous assurer que tout ce que vous aviez demandé lors de la signature du contrat de réservation figure bien dans le projet d'acte.
Les mentions obligatoires du contrat de vente définitif :
- la description de l’immeuble,
- le délai de livraison et les éventuelles pénalités en cas de retard,
- le prix total de la vente et ses éventuelles conditions de révision,
- les conditions d'échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux,
- l'éventuelle condition suspensive de l'obtention d'un prêt.
Délai de livraison stipulé dans le contrat de vente
Soyez attentif au délai de livraison. Il est le plus souvent stipulé de manière imprécise ; par exemple « livraison dans le courant du premier trimestre 2022». Dans la mesure du possible, essayez d'obtenir une date plus précise : cela peut être utile si vous êtes locataire et devez donner congé à votre propriétaire.
Acheter sur plan (VEFA) : les modalités de paiement
Avant la signature du contrat de vente, le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en dehors du dépôt de garantie.
Lors de la signature du contrat de vente, le montant du prix à payer dépend du stade d'avancement des travaux à cette date : plus le programme est avancé, plus la somme à verser sera élevée.
Achat sur plan : échelonnement des paiements
Le paiement d’un logement vendu sur plan est échelonné en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum :
- 35 % du prix à l'achèvement des fondations,
- 70 % du prix à la mise hors d'eau du logement (murs et toiture achevés),
- 95 % du prix à la fin des travaux, dépôt de garantie compris.
Le solde doit être payé à la livraison du logement.
Le promoteur immobilier ne peut pas exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales.
Livraison du logement acquis en VEFA
Faites le tour du logement : vérifiez pièce par pièce que le logement et les équipements sont bien conformes au descriptif prévu et consignez sur le procès verbal de livraison tous les défauts et vices apparents que vous constatez.
Si vous ne les découvrez qu'après la livraison, vous avez encore un mois pour les signaler au vendeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et lui demander de faire réparer les malfaçons dans les plus brefs délais.
Il est en outre fortement recommandé de vérifier que la surface du bien est conforme à celle prévue au contrat car les litiges sur ce point sont nombreux.
A noter :
Si vous avez découvert des défauts de conformité, vous pouvez faire consigner le solde du prix sur un compte spécial jusqu'à ce que le promoteur ait effectué les travaux nécessaires pour remédier aux défauts de conformité.
Quelles sont vos garanties en cas de vices cachés ?
Le vendeur est également responsable des vices cachés, c'est à dire de ceux que vous ne pouviez pas déceler lors de la livraison du logement :
- les équipements (interphone, ballond d'eau chaude, robinetterie, revêtement muraux, volets, portes...) sont couverts par une garantie de bon fonctionnement de deux ans ;
- les dommages liés à l'ouvrage affectant notamment la solidité de la construction sont couverts pendant dix ans (« garantie décennale »).
Pour en savoir plus, consultez la fiche Assurance construction : les responsabilités des constructeurs (FFSA)
En cas de faillite du promoteur ou d'abandon du chantier ?
Les promoteurs immobiliers doivent obligatoirement souscrire :
- soit une garantie d'achèvement de l'immeuble par laquelle un établissement financier s'engage à financer les travaux qui restent à réaliser ;
- soit une garantie de remboursement par laquelle un établissement financier s'engage à vous rembourser les sommes déjà versées pour le cas où le promoteur ne serait pas en mesure d'achever la construction.
Attestation d'achèvement obligatoire
Pour les permis de construire, la personne qui constate l'achèvement des travaux devra remettre au vendeur une attestation d’achèvement en trois exemplaires, dont l'un devra être transmis au notaire chargé de la vente et un autre à l’organisme garant.
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