Les étapes préalables au contrat de construction
Avant de signer un contrat de construction, vous devez passer par les étapes suivantes :
- choix du terrain ;
- achat du terrain : assurez-vous que la promesse ou le compromis de vente contienne les conditions suspensives liées à l'obtention du prêt et à l'obtention du permis de construire ; le montant payé au jour de la signature du compromis de vente est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix du terrain ;
- obtention du permis de construire.
Pour plus d'informations sur les précautions et vérifications importantes dans le choix d'un terrain, voir le site de l'ANIL.
Les deux types de contrat de construction
Il existe deux principaux types de contrat de construction :
- le contrat de construction de maison individuelle
- le contrat d'entreprise.
Durée de validité du permis de construire
Depuis le 6 janvier 2016, la durée de validité initiale d'un permis de construire, d'aménager, de démolir ou d'une déclaration préalable est de 3 ans, au lieu de 2 ans auparavant. Cette durée peut être prorogée 2 fois pour une durée d'un an à chaque fois, soit une validité de 5 ans au total.
Construction de maison individuelle
Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), strictement encadré par la loi, est signé avec le constructeur à qui vous confiez la totalité de la construction de votre maison. Le contrat peut être avec ou sans fourniture du plan, selon que le plan de la maison est fourni par le constructeur ou réalisé par un tiers (architecte).
Certains éléments doivent obligatoirement figurer dans le contrat ou en annexe du contrat, à savoir notamment :
- la désignation du terrain
- les plans détaillés de la construction (établis par le constructeur ou l’architecte)
- une notice décrivant précisément les ouvrages compris dans le prix
- le prix global forfaitaire ainsi que son éventuel mode de révision ainsi que les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux
- les délais d’exécution et les pénalités dues par le constructeur en cas de retard dans la livraison.
Après la signature du contrat, vous pouvez encore changer d’avis : vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’échelonnement des paiements est réglementé et les versements se font en fonction de l’avancement des travaux. Le solde du prix est payable à réception. Vous pouvez toutefois consigner 5 % du prix si vous avez émis des réserves lors de la réception, cette somme étant consignée jusqu’à la levée des réserves.
Contrat d’entreprise
Vous faites intervenir un architecte qui élabore les plans de votre maison puis vous passez un contrat d’entreprise avec chaque artisan qui intervient dans la construction.
Cette solution nécessite une plus grande disponibilité et implication de votre part dans la planification et le suivi des travaux que dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ; vous pouvez aussi confier cette mission à l’architecte.
Le contrat d’entreprise, non réglementé, laisse une grande place à la négociation avec chaque corps de métier sur les conditions de son intervention.
CCMI ou contrat d’entreprise ?
Un contrat de construction de maison individuelle est nettement plus protecteur pour vous qu’un contrat d’entreprise. En effet, le constructeur est tenu de souscrire une garantie de livraison afin que le garant (établissement de crédit, entreprise d’assurance ou société de financement) prenne en charge la poursuite des travaux jusqu’à l’achèvement en cas de défaillance du constructeur en cours de chantier (garantie de livraison à prix et délais convenus).
Contrat de construction : les garanties
À compter de la réception des travaux, vous bénéficiez des garanties suivantes :
- la garantie de parfait achèvement : d'une durée d'un an, elle couvre tous les désordres apparents et malfaçons que vous signalez au constructeur dans le procès-verbal de réception des travaux ou dans l'année qui suit ;
- la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle couvre les défauts qui affectent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination (fissures, infiltrations...) ;
- la garantie biennale : il s’agit d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans, elle couvre les défauts de fonctionnement des équipements qui peuvent être réparés sans toucher au gros œuvre (sonnette, chauffe-eau,…).
Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, ces garanties incombent au constructeur. Dans le cas d'un contrat d'entreprise, la garantie de parfait achèvement est due par l'entrepreneur concerné par le désordre ; la garantie décennale et la garantie biennale reposent sur l'architecte.
Garantie décennale : attestation d’assurance obligatoire
A l’ouverture du chantier, le constructeur doit remettre à l’acquéreur une attestation justifiant du contrat d'assurance qu'il a souscrit pour couvrir la garantie décennale. Il doit également joindre ce document à ses devis et factures.
Depuis le 1er juillet 2016, l’attestation d’assurance doit comporter des mentions obligatoires, notamment : dénomination sociale, numéro SIREN et adresse de l’assuré, nom, adresse du siège social et coordonnées de l’assureur, numéro du contrat, période de validité et date d'établissement de l'attestation.
Lors de la construction de votre maison, vous devez souscrire une assurance construction dommages-ouvrage. D'un montant souvent élevé, elle peut être négociée pour vous par votre constructeur ou être souscrite pour votre compte par l'entrepreneur. Elle permet d'obtenir rapidement le paiement des travaux relevant de la garantie décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement (un an après la réception des travaux) et expire en même temps que la garantie décennale. En cas de revente de votre maison avant dix ans, vous transmettez le bénéfice de cette garantie à l'acheteur.
Pour aller plus loin
"Articles à caractère informatif et publicitaire. Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude."