Propriétaires, quelle fiscalité pour vos revenus locatifs ?

Location d’un logement vide

Propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous avez décidé de mettre votre bien en location non meublée. Les loyers que vous percevez, vos revenus locatifs, sont soumis à l'impôt sur le revenu. Deux niveaux de revenus sont retenus par l’administration fiscale pour calculer l’impôt.

1. Les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € dans l’année, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier.

Dans ce cas de figure, vous avez simplement à reporter le montant brut de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus dans le formulaire n°2042. L'administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 30 %. Attention, les travaux et les charges liés à votre bien ne peuvent pas être déduits.

Vous pouvez également opter pour le régime réel. Cette option peut s’avérer intéressante si vous souhaitez déduire vos charges pour un montant réel, ou bien imputer un déficit sur vos autres revenus de l’année (à hauteur de 10 700 €) et sur vos loyers des dix années suivantes (au-delà de 10 700 €).

 Attention, cette option est irrévocable durant trois ans. Elle se renouvelle ensuite d’année en année. Pour l’activer, remplissez une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

2. Les revenus locatifs supérieurs à 15 000 €

 Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € dans l’année, vous devez calculer votre revenu net foncier, c'est-à-dire la somme des loyers encaissés pendant l'année après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.). Indiquez de votre calcul sur une déclaration de revenus fonciers (déclaration n°2044).

Attention, pensez à remplir une déclaration n°2044 spéciale si vous êtes propriétaire d'au moins un bien pour lequel un régime spécial s'applique (monuments historiques), si vous avez opté pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs, si vous bénéficiez d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR, ou si vous détenez des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l'amortissement.

Location d’un logement meublé

Vous avez mis en location des locaux meublés en tant que loueur non professionnel ? Comme tout autre revenu, les loyers perçus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Attention, pour être considéré comme loueur non professionnel par l’administration fiscale, vous devez remplir au moins l’une des conditions suivantes :

• les revenus annuels tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23000 € ;
• ces revenus doivent être inférieurs au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Comme pour la location de logement vide, deux niveaux de revenus sont retenus par l’administration fiscale pour calculer l’impôt.

1- Les revenus locatifs inférieurs à 72 600 €

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € dans l’année, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC. L'administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 50 %. Attention, les travaux et les charges liés à votre bien ne peuvent pas être déduits.
Vous pouvez également opter pour le régime de bénéfice réel. L'option vous permet de déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. Attention, elle est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d'activité. Elle est ensuite reconduite tacitement par période de 2 ans.

2- Les revenus locatifs supérieurs à 72 600 €

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € dans l’année, le régime de bénéfice réel s'applique. Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. Sachez cependant que si c'est la première ou la deuxième année que vos revenus locatifs dépassent 72 600  €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, et vous ne pouvez pas déduire les charges.

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