Immobilier : ce qui change avec la loi Macron et la loi Royal

Loi Macron : les changements pour l’immobilier

Tarifs réglementés des notaires

Les tarifs réglementés des notaires prendront compte des coûts pertinents des services rendus et d’une rémunération raisonnable définie sur la base de critères objectifs. Une révision des tarifs aura lieu au moins tous les 5 ans. Les tarifs des prestations relatives à des biens ou à des droits d’une valeur supérieure à un certain seuil pourront être fixés proportionnellement à la valeur du bien ou du droit.

Les tarifs devront être affichés de manière visible et lisible dans le lieu d’exercice et sur le site internet du notaire.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire pour un achat immobilier

Entrée en vigueur : soumise à la publication de textes d’application (décret, arrêté), au plus tard en mars 2016.

Achat immobilier : délai de rétractation porté à 10 jours

Les particuliers qui achètent un logement bénéficient désormais d’un délai de rétractation de 10 jours au lieu de 7 jours auparavant suite à la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le vendeur envoie un exemplaire du contrat signé à l’acheteur ou le lendemain de la remise en main propre de l’exemplaire du contrat.

Entrée en vigueur : depuis le 8 août 2015.

Assurance garantie décennale du constructeur

Les professionnels qui réalisent des travaux de construction dans un logement neuf ou existant devront, lors de l’ouverture du chantier, présenter une attestation pour justifier de la souscription d’une assurance de responsabilité décennale. L’attestation devra être jointe aux devis et aux factures sous la forme d’un modèle type.

Entrée en vigueur : lors de la publication de l’arrêté fixant le modèle d’attestation d’assurance garantie décennale.

Possibilité de compléter l’état des lieux pour le locataire

Le droit pour le locataire de demander, dans les 10 jours calendaires, de compléter l'état des lieux concerne uniquement l’état des lieux d'entrée dans le logement, établi avec le propriétaire lors de la remise des clés. Il peut également en faire la demande le 1er mois de la période de chauffe s’agissant de l’état des éléments de chauffage. 

Entrée en vigueur : depuis le 8 août 2015.

Résiliation du bail : protection du locataire hébergeant une personne âgée et à faibles ressources

La protection dont bénéficiaient les locataires de plus de 65 ans à faible ressources est désormais étendue aux locataires ayant à charge une personne répondant à ces critères. Le propriétaire d’un logement vide ou meublé ne peut plus donner congé à son locataire :

• si celui-ci a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement,
• et si les ressources annuelles cumulées de l’ensemble des personnes vivant dans le logement sont inférieures à certains plafonds. Pour connaître les plafonds de ressources applicables.

Entrée en vigueur : depuis le 8 août 2015.

Acquisition d’un bien occupé : délai à respecter avant de résilier le bail pour vendre le logement occupé

Suite à l’acquisition d’un logement occupé, le propriétaire peut donner congé à son locataire pour vendre le logement :

- au terme du contrat de location en cours si le terme du contrat intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition,

- au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours si le terme du contrat intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition.

Entrée en vigueur : depuis le 8 août 2015.

Logements meublés et logements nus : alignement des règles applicables

Le régime de la location meublée est désormais identique à celui applicable aux logements vides concernant :

• le contrat de bail qui doit être rédigé selon un modèle type contenant des mentions obligatoires, la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs qui doit être annexée au contrat de location, le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété qui doivent être communiqués au locataire, et les dispositifs de régularisation du bail (en cas d’absence, dans le contrat de location, d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire) ;
• la notification du congé au locataire qui peut être remise en main propre contre récépissé ou émargement ;

En outre, la loi Alur avait rendu applicables aux locations meublées les modalités d’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail telles que prévues pour la location vide. La loi Macron adapte ces modalités aux spécificités de la location meublée.

Entrée en vigueur : depuis le 8 août 2015.

Règles relatives à la colocation

Le régime de la colocation ne s’applique pas aux baux signés par des époux ou des partenaires de PACS.

Par ailleurs, la solidarité de la personne qui se porte caution pour un colocataire s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé donné par le colocataire pour lequel elle s’est engagée.

Application de la loi Alur à tous les contrats de location en cours

Certaines mesures prévues par la loi Alur sont désormais applicables à tous les contrats de location en cours, y compris ceux conclus ou renouvelés avant le 27 mars 2014. Elles concernent notamment :

• le délai de restitution du dépôt de garantie,
• la prescription pour demander des arriérés de loyers ou de charges ou la révision du loyer,
• la procédure de résiliation du bail pour impayé,
• en cas de travaux de réparation, le nombre de jours (21 au lieu de 40) au-delà duquel le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du bien loué dont le locataire aura été privé,
• la co-titularité du bail pour les partenaires de Pacs,
• la réduction du préavis de congé pour les locations en zone tendue.

Loi Royal : les principales mesures en faveur du logement

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte compte plusieurs mesures visant à favoriser l’amélioration énergétique des logements.

Travaux de rénovation énergétique obligatoires pour les logements classés F et G

Les logements dont l'étiquette énergétique appartient aux classes F et G (consommation conventionnelle supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire /m²/an) devront faire l’objet de travaux pour améliorer leur performance énergétique avant 2025.

Exigence de performance énergétique pour les logements en location

Pour encourager l’amélioration énergétique du parc immobilier français et soutenir le secteur du bâtiment, le dispositif Ma Prime Rénov’ est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Il permet de financer des travaux et/ou dépenses de rénovation énergétique et s’adresse aux propriétaires, aux copropriétés et usufruitiers (si location jusqu’à 3 logements). Son montant est calculé en fonction du niveau de ressources des propriétaires bailleurs ainsi que du montant des travaux réalisés. Cette prime a plusieurs avantages : l’amélioration du logement, les économies d’énergies et de ce fait l’augmentation possible de la valeur du bien.

A partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique sera obligatoire en cas de vente d’une passoire thermique, c’est-à-dire un logement classé F ou G en diagnostic de performance énergétique. 

Aides financières pour réaliser des travaux de rénovation énergétique

Afin de permettre aux propriétaires de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans leurs logements, plusieurs aides publiques existent : eco-prêt à taux zéro, Ma Prime Rénov’…

A cela s’ajoute un prêt personnel bonifié par LCL : le prêt travaux d’économie d’énergie.

RE 2020 : la nouvelle réglementation environnementale

Au 1er Janvier 2022, la France est passée d’une Réglementation Thermique, la RT2012, à une règlementation Environnementale, la RE 2020, plus exigeante pour la filière construction. Ses 3 principaux objectifs :

• Poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et baisse des consommations des bâtiments neufs.
• Diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs en prenant en compte l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie, de la phase construction à la fin de vie.
• Permettre aux occupants de vivre dans un lieu de vie et de travail adapté aux conditions climatiques futures en poursuivant l’objectif de confort en été. 

Pour aller plus loin

• Contrat de vente immobilier et frais de notaire
• L’acte de vente définitif : ce que vous devez savoir