Quelles démarches pour récupérer vos loyers impayés ?

Première étape : trouver une solution amiable

Votre locataire n’a pas honoré sa dernière échéance ? Même si cette situation est dommageable pour le propriétaire, qui a peut-être un emprunt à rembourser ou des factures de travaux à payer, il ne s’agit peut-être pas d’un refus de payer. Il se peut que votre locataire ait tout simplement oublié de vous adresser votre chèque ou de programmer votre virement. Un simple rappel peut parfois suffire à débloquer la situation.

Si votre locataire fait état de difficultés financières, vous pouvez également tenter de trouver avec lui une solution. Vous pouvez par exemple définir un échéancier de paiement qui permettra d’étaler le remboursement des impayés sur plusieurs mois.

Deuxième étape : contacter votre assurance ou la caution

Si les difficultés persistent et/ou si votre courrier de relance au locataire est resté sans réponse, vous pouvez poursuivre vos démarches. Vous pouvez ainsi adresser une mise en demeure de payer à votre locataire. Si cette mise en demeure est restée lettre morte après un délai de 15 jours, vous pouvez délivrer un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Vous avez souscrit une assurance loyers impayés ? Il est temps de contacter votre compagnie d’assurance et de lui exposer la situation. Votre assurance vous demandera ensuite de remplir une déclaration de sinistre. L’indemnisation est généralement débloquée dans un délai de 3 mois après la survenance du premier incident de paiement. Dans la plupart des cas, la garantie locative impayé est rétroactive.

Dès le premier impayé de loyer, vous pouvez également prendre contact avec la caution de votre locataire. Il peut s’agit d’une personne physique ou bien d’un organisme tel qu’Action Logement, qui intervient dans le cadre de la garantie Visale.

Troisième étape : informer la Caf ou la MSA

Si votre locataire touche des aides au logement, vous avez l’obligation, en tant que bailleur, d’informer la Caisse d’allocations familiales (Caf) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) si votre locataire en dépend. Cette information doit de préférence être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quatrième étape : demandez la résiliation du bail ou l’expulsion

À partir de cette étape, le contenu du bail est déterminant.

Si le contrat de location comporte une clause résolutoire

Le bail peut être résilié automatiquement si le locataire n’a pas payé son loyer pour le montant et à la date fixés dans le contrat. Après que le commandement de payer a été délivré, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour s’exécuter. Les sommes dues comprennent alors le montant des impayés (loyer et charges), mais aussi le montant des frais du commissaire de justice qui a délivré le commandement de payer. S’il se trouve toujours dans l’impossibilité de payer, le locataire dispose de plusieurs recours (saisine du juge des contentieux de la protection ou demande d’aide financière au fonds de solidarité pour le logement – FSL). À l’issue du délai de deux mois, le locataire peut se maintenir dans les lieux s’il a payé l’intégralité des sommes dues. Dans le cas contraire, le juge doit saisir de juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire.

Si le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire

Le propriétaire doit entamer ce qu’on appelle une procédure de résiliation judiciaire. Le locataire est assigné devant le juge des contentieux de la protection. Ce dernier va évaluer la situation en vue de déterminer si la faute du locataire est suffisamment grave pour motiver la résiliation du bail puis l’expulsion. Le juge peut accorder un délai de paiement au locataire. S’il estime que la dette ne pourra pas être payée, il demande à un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose ensuite de deux mois pour quitter les lieux, ou davantage s’il saisit le juge de l’exécution et obtient un délai supplémentaire.

Cinquième étape : suivre l’expulsion du locataire

La seule personne habilitée à expulser un locataire est un commissaire de justice. Ce dernier peut annoncer préalablement son passage au locataire, mais il n’en a pas l’obligation. En revanche, il doit impérativement se présenter pendant les jours ouvrables, sur une amplitude allant de 6h à 21h.

L’issue de la procédure d’expulsion dépend de plusieurs cas de figure : si le locataire accepte de quitter son logement, s’il refuse d’ouvrir la porte ou s’il est, tout simplement, absent. Si les conditions le justifient, le commissaire de justice peut se présenter accompagné d’un serrurier et de la police (ou de la gendarmerie). L’autorisation du préfet est alors requise.

Pour aller plus loin :

• Comment s’assurer contre le risque de loyers impayés ?
• Comment signer un contrat de location ?
• Dossier : Investissement locatif et fiscalité