Patrimoine imposable IFI : quels sont les biens immobiliers concernés ?
- les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), quel qu’en soit l’usage (habitation, professionnel) ;
- les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, landes, etc.) ou en cours de construction ;
- les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit d’habitation, droit du preneur d'un bail à construction, notamment) ;
- les parts ou actions de sociétés et organismes (établis en France ou à l'étranger), à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, quel que soit le nombre de niveaux d'interposition (les sociétés concernées ne sont donc pas seulement les sociétés à prépondérance immobilière) ;
- les actifs immobiliers faisant l’objet d’un crédit-bail ou d’un contrat de location-accession à la propriété (ces actifs sont compris dans le patrimoine du preneur ou de l'accédant).
Quelle que soit la nature de vos biens immobiliers, vous devez calculer leur valeur vénale au 1er janvier 2024. Cette valeur correspond, en principe, à leur valeur de marché au 1er janvier 2024 (prix de vente théorique).
Évaluation des biens immobiliers imposables à l’IFI
Tous vos biens immobiliers entrent dans le calcul de votre patrimoine soumis à l’IFI, que vous les déteniez :
- en pleine propriété,
- en usufruit ou via un droit d’habitation ou d’usage (dans ce cas, ils sont imposables pour leur valeur totale en pleine propriété),
- en indivision (dans ce cas, ils sont imposables à hauteur de votre quote-part minorée d’une décote de l’ordre de 10 à 30 % pour tenir compte des contraintes liées à l’indivision),
- au travers d’une société civile (en fonction de votre pourcentage de participation et après prise en compte d’une décote traduisant l’absence de liquidité des titres).
Ces règles s’appliquent que vous occupiez vous-même les immeubles, que vous les donniez en location ou que vous les mettiez gratuitement à la disposition d’une autre personne, qu’elle soit ou non de votre famille.
A noter : les immeubles que vous donnez en location peuvent faire l’objet d’une décote de 10 % à 30 % environ (en fonction de la nature et de la durée du bail) afin de tenir compte de l’impact que cette occupation a sur la valeur du bien.
Si vous consacrez une partie de votre logement à l'exercice de votre profession (cabinet de dentiste dans un studio attenant par exemple), ne prenez en compte que la part réservée à votre usage privé.
Méthodes d’évaluation immobilière
La principale méthode est la méthode par comparaison.
Comparez votre bien immobilier avec des biens similaires vendus récemment (même surface, même emplacement, mêmes caractéristiques) et prenez les prix de vente comme référence pour évaluer votre bien. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces de ventes immobilières, les statistiques sur les prix immobiliers établies par les notaires, etc. Si vous possédez un bien rare délicat à évaluer, demandez de l'aide à un notaire ou à un expert immobilier.
Pour un bien immobilier déclaré en 2023 à l’IFI, vous pouvez ajuster la valeur ou le prix d’acquisition de 2023 afin de prendre en compte l’évolution du marché sur la période 2023-2024 et, le cas échéant, la réalisation de travaux d’amélioration.
Dans le cas d’un immeuble donné en location, vous pouvez utiliser la méthode de l’évaluation par le revenu (loyer annuel multiplié par le taux de capitalisation approprié).
Si l’administration fiscale vous fait part de son désaccord sur l’évaluation d’un bien immobilier, c'est à elle de fournir de nouvelles évaluations reposant sur la comparaison avec des biens similaires.
Aide à l'estimation des biens immobiliers
Pour connaître le prix d'un logement ou d’un terrain vous pouvez consulter la base de données « Demandes de valeurs foncières », le site PATRIM ou une chambre notariale. Les données « Demandes de valeurs foncières » permettent de connaître les transactions immobilières intervenues en France au cours des cinq dernières années. PATRIM, lui, est un service d’estimation en ligne des biens immobiliers uniquement accessible depuis votre compte personnel sur www.impots.gouv.fr. À partir de critères que vous avez sélectionnés, le service vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues sur la période de recherche et sur le périmètre géographique que vous avez choisis. Attention, ce service ne vous met pas à l’abri d’une éventuelle rectification de la valeur de votre bien immobilier par l’administration.
IFI : démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété
En cas de démembrement d’un bien immobilier entre l’usufruit et la nue-propriété, la règle générale veut que l'usufruitier déclare le bien immobilier à l'IFI comme s'il en détenait la pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à prendre en compte dans sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière s'il y est assujetti.
Toutefois, dans certains cas, comme la vente avec réserve d'usufruit, lorsque l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas un héritier présomptif de l'usufruitier, l'imposition IFI peut être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en application d’un barème légal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.
IFI et résidence principale
Vous bénéficiez d’un abattement IFI à hauteur de 30 % sur la valeur vénale réelle de votre résidence principale. Attention ! Cet abattement ne s’applique pas si vous détenez votre résidence principale au travers d’une société civile immobilière (SCI). En revanche vous pouvez appliquer une décote de 10 à 25 %.
Si vous n’habitez pas dans le même logement que votre conjoint ou partenaire de Pacs, un seul de vos deux logements peut bénéficier de l’abattement.
L’abattement IFI n’est pas applicable à une résidence secondaire.
EXEMPLE :
Pour un bien immobilier évalué à 1 000 000 € au 1er janvier 2024, l'abattement IFI de résidence principale est de 300 000 €. La valeur du bien, retenue pour le calcul de l'assiette de l'IFI, est donc de 700 000 €, avant déduction des éventuels crédits en cours.
IFI et titres de sociétés
Les parts ou actions des sociétés sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société, si ce bien n’est pas utilisé à titre professionnel. Pour déterminer la fraction imposable, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre :
- la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens;
- et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.
Pour déterminer la valeur de vos actions cotées imposables à l’IFI, vous avez le choix entre deux méthodes d'évaluation :
- soit le dernier cours coté de l'année 2023,
- soit la moyenne des 30 derniers cours de l’année 2023.
Vous pouvez choisir la méthode la plus favorable.
Assurance-vie et IFI
Dans le cas d’un contrat d’assurance vie rachetable (ou d’un contrat de capitalisation) en unités de compte composées d’actifs immobiliers, si vous êtes encore en phase d'épargne (c'est-à-dire si vous versez encore de l'argent sur votre contrat), ajoutez à votre patrimoine immobilier imposable à l’IFI la fraction de la valeur de rachat de votre contrat au 1er janvier 2024 représentative des actifs immobiliers compris dans les unités de compte. Cette valeur est, en principe, communiquée par l'assureur.
Si vous avez souscrit un contrat non rachetable (assurance-décès, contrat Madelin, PER, PERP), vous n’avez pas à en tenir compte pour l’IFI.
Pour aller plus loin :
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