Biens non imposables à l'IFI en 2024

Exonération d’IFI des biens immobiliers professionnels

Les biens et droits immobiliers professionnels représentent la principale catégorie de biens exclus de l’assiette IFI. Il s’agit des biens immobiliers affectés à l’exercice de la profession.

Les immeubles nécessaires à l'exercice d'une profession individuelle

Vous exercez en tant que chef d’une entreprise individuelle libérale, industrielle, commerciale, agricole ou artisanale ? Les immeubles (et droits immobiliers) nécessaires à votre activité sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière à la condition que cette activité soit exercée dans un but lucratif et à titre professionnel. C’est-à-dire de manière effective, habituelle et constante, et qu’il s’agisse de votre activité principale.

Sont également exonérés les titres que vous détenez dans une société (une société civile immobilière (SCI) par exemple), pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles que celle-ci met à disposition pour les besoins de l'exercice de votre activité.

Les immeubles affectés à l’activité d’une société

Vous exercez votre activité professionnelle à titre principal et de manière effective au sein d'une société de personnes (EURL, SNC...) soumise à l'impôt sur le revenu dont vous êtes associé et dont les bénéfices sont imposés au nom des associés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles ? Les immeubles (et droits immobiliers) affectés à l'activité de la société sont considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI à concurrence de votre participation dans la société. En cas de détention indirecte (via une SCI par exemple), l'exonération s'applique, dans la limite de votre participation dans la société de personnes dans laquelle vous exercez votre activité, à la fraction de la valeur des titres de la SCI représentative des immeubles affectés à l'exploitation de cette société de personnes.

Par ailleurs, les immeubles (et droits immobiliers) affectés à l'activité d'une société soumise à l’impôt sur les sociétés dont vous êtes associé et dans laquelle vous exercez des fonctions dirigeantes sont considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI à concurrence de votre participation dans la société si :

• la société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• un des membres du foyer fiscal au sens de l’IFI exerce de manière effective une fonction de dirigeant dans la société : président du conseil d’administration, directeur général, directeur général délégué, membre du directoire, président du conseil de surveillance, gérant commandité, gérant de SARL, associé en nom ;
• la rémunération du dirigeant est normale et lui rapporte plus de la moitié de ses revenus professionnels ;
• le foyer fiscal ou le groupe familial au sens large (parents, frères, sœurs) détient au moins 25 % des droits de vote de la société, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une autre société, dans la limite d’un seul niveau d’interposition (cette condition n’étant toutefois pas exigée pour les gérants majoritaires de SARL, ni pour les gérants des sociétés en commandite par actions, ni pour les associés en nom des sociétés de personnes qui ont opté pour l'impôt sur les sociétés).

L'exonération d’IFI trouve également à s'appliquer lorsque les immeubles sont détenus par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés interposées.

Bois et forêts et parts de groupements forestiers

Exonération totale d’IFI :

D’une part, les bois, forêts et parts de groupements forestiers peuvent également constituer des biens professionnels susceptibles d'être exonérés en totalité de l’IFI.

D’autre part, les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible sont totalement exonérés d’IFI lorsque :

• le bail, d’une durée minimum de 18 ans, est consenti par le bailleur à certains membres de son groupe familial (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, leurs ascendants ou descendants ou conjoints, partenaires de Pacs, concubins notoires respectifs, leurs frères et sœurs) ou encore, s'agissant des GFA, au détenteur de parts (ou à un membre de son groupe familial) ;
• le preneur utilise le bien dans l'exercice de sa profession principale.

Les Parts de GFA non exploitants le sont également lorsque, outre les conditions énumérées ci-dessus :

• le groupement réunit certaines conditions (interdiction statutaire du faire-valoir direct, obligation de donner les immeubles à bail à long terme ou à bail cessible ; sauf exception, délai de détention des parts de deux ans au moins apprécié au 1er janvier de l’année d’imposition) ;
• les parts doivent être représentatives d’apports constitués par des immeubles, ou des droits immobiliers à destination agricole.

Exonération partielle d’IFI

Les forêts, bois et biens ruraux peuvent, sous réserve de respecter certaines conditions, être partiellement exonérés d'IFI, même s'ils ont échappé à la classification de biens professionnels.

Pour les bois, forêts et parts de groupements forestiers, cette exonération s'élève à 75 % si les conditions suivantes sont respectées : engagement d'appliquer une des garanties de gestion durable pendant 30 ans, production du certificat du directeur départemental des territoires et d'un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable et, pour les parts de groupements forestiers acquises à titre onéreux, délai de détention minimum de deux ans et engagement de reboiser friches et landes dans les cinq ans.

Pour les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) non exploitants, elle se monte à 75 % de leur valeur jusqu'à 101 897 €. Au-delà de ce seuil, l'exonération d’IFI passe à 50 %. Les biens ruraux doivent avoir été donnés à bail à long terme ou à bail cessible hors du cadre familial.

Déclaration des biens exonérés d’IFI

Sur votre déclaration d’IFI 2042-IFI, case 9BZ, vous pouvez indiquer la valeur globale de vos biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle et exonérés d’IFI.

Remplissez également, selon votre situation, l’annexe 1 de votre déclaration 2042-IFI relative aux biens affectés à l’activité professionnelle ainsi que l’annexe 2 relative aux bois, forêts et parts de groupements forestiers.

Pour aller plus loin :

• Quel est le seuil de l'IFI ?
• Comment calculer l'IFI et comment le payer ?