Le principe de l'immobilier locatif
Être propriétaire de sa résidence principale doit constituer le premier effort d'épargne retraite. Le logement constitue en effet, une fois en retraite, la principale dépense lorsque le retraité est locataire. Si vous êtes déjà propriétaire de votre logement, vous pouvez également investir dans un autre logement en vue de le louer. Les taux de crédit immobiliers étant historiquement bas, il peut être intéressant selon votre situation d’avoir recours au crédit(1) d’autant que les intérêts sont alors déductibles des revenus fonciers.
Les avantages de l'immobilier locatif
Une fois à la retraite, propriétaire d'un second logement dont le crédit est remboursé, vous pouvez décider de l'habiter, tout simplement, ou choisir de poursuivre la location pendant votre retraite afin de compléter vos revenus ou encore le vendre pour vous constituer ainsi un capital, après avoir profité d'une éventuelle plus-value.
Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux, mais cela concerne principalement les acquisitions dans le neuf avec des dispositifs comme le dispositif Pinel, qui permet de diminuer ses impôts. Cela implique aussi d'acheter le logement sur plans et de le louer pendant au moins 6 ans à un loyer modéré. A noter toutefois que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Il existe aussi d’autres dispositifs d’optimisation fiscale comme le dispositif Malraux (investissement dans l’ancien réhabilité) ou le statut de Loueur en meublé qui permet de détenir des biens locatifs avec un régime fiscal avantageux. Toutefois, comme pour le dispositif Pinel, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Si vous préférez vous affranchir de la gestion de vos biens, la pierre-papier est une alternative. En effet, en optant pour des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investies en immobilier d’entreprise, vous bénéficiez d’une gestion clé en main et de revenus complémentaires potentiels liés aux loyers versés par des entreprises ou commerçants pour leurs bureaux ou leurs commerces, moyennant une commission de gestion.
Autre avantage, l’ensemble de ces investissements immobiliers sont décorrelés des marchés financiers.
Les inconvénients de l'immobilier locatif
Investir dans l'immobilier locatif en direct peut engendrer des frais (changement chaudière, travaux copropriété…) qu'il faut être en capacité d'assumer, d’où la nécessité de diversifier ses investissements pour faire face à tout impondérable.
Par ailleurs, un investissement immobilier est par définition peu liquide. Détenir des immeubles locatifs en direct ou via des SCPI expose en cas de cession à des délais et des niveaux de prix qui dépendent de l’état du marché de l’immobilier.
