Depuis la fin de l’année 2022, le marché immobilier est en repli, qu’il s’agisse de logements anciens ou de logements neufs, du fait notamment de la hausse brutale des taux des prêts immobiliers tout au long de l’année 2023.
A la fin du 1er trimestre 2024, les notaires annonçaient une baisse des volumes de transactions dans l’ancien d’environ 20 % sur un an. Ce tassement du marché a bien sûr eu un effet sur les prix, mais bien plus limité puisqu’ils n’ont baissé que de 2,6 % sur la même période. L’offre toujours insuffisante et l’influence des critères de performance énergétique qui valorise les logements vertueux ont en effet tempéré la baisse. On note également que les prix se maintiennent ou continuent de progresser dans les régions les plus attractives comme la façade atlantique ou la côte méditerranéenne.
Une demande toujours forte
Les effets de la hausse des taux sont encore plus sensibles sur le marché du neuf avec une baisse des ventes amorcée dès la fin de 2022. Surtout quand elle est conjuguée à une incitation fiscale de plus en plus réduite et à une offre elle aussi en baisse sensible : on constate ainsi un quart de mises en vente de nouveaux logements en moins au premier trimestre 2024. De fait, les investisseurs ont boudé l’immobilier ces derniers mois et les ventes ont chuté de 40 % au premier trimestre par rapport à la même époque l’an passé.
Doivent-ils continuer ? Rien n’est moins sûr ! Les indicateurs montrent en effet que le besoin de logements reste très fort. Il suffit pour s’en convaincre de regarder la tension locative toujours importante dans de nombreuses métropoles, mais aussi dans certaines villes moyennes. Cette tension reste essentiellement liée à une offre de logements neufs toujours insuffisante. Alors que les études montrent un besoin annuel de 400 000 à 500 000 logements neufs pour satisfaire la demande, le rythme de constructions plafonne à un niveau sensiblement inférieur : il n’y en a eu que 323 000 en 2023 selon la Fédération des promoteurs immobiliers.
Pinel : jusqu’à fin 2024
Et l’on peut légitimement craindre que les choses ne s’arrangent pas avec la fin annoncée du dispositif Pinel au terme de cette année 2024. Introduit en 2014 pour succéder à d’autres dispositifs du même ordre, le Pinel visait à encourager la construction de logements neufs dans les secteurs en tension, en contrepartie d’une réduction d’impôts pour les investisseurs particuliers. Il reste encore accessible jusqu’à la fin de 2024, sous réserve de signer l’acte notarié avant le 31 décembre. Non sans arguments, puisqu’au-delà de l’attrait fiscal, il permet de contribuer à développer l’offre immobilière là où les manques sont les plus criants et vis-à-vis des publics les plus concernés. C’est aussi une bonne façon de développer son patrimoine immobilier de façon pérenne et durable avec des logements répondant aux dernières normes de performance énergétique. Alors même que les taux commencent à baisser, les importantes offres commerciales des promoteurs contribuent également à renforcer la pertinence de ce type d’investissement.
Vefa : vente en l’état futur d’achèvement.
* Les chiffres repris dans ce cas sont donnés à titre d’exemple et ne constituent nullement une offre ou un engagement de la part de LCL. Le non-respect des engagements de location entraine une perte du bénéfice des incitations fiscales. Le dispositif présente un risque de perte en capital et des risques d’illiquidité. Pour une simulation adaptée à votre situation personnelle, nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller Banque Privée.
Comme tout investissement, investir dans un bien immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement du marché immobilier locatif, des charges liées à la détention du bien et de la fiscalité immobilière applicable (risque de perte en capital lors de la revente, variation à la baisse ou non-paiement des loyers, charges supérieures à celles anticipées, etc.).
L’acquéreur doit apprécier ses engagements et risques financiers, juridiques et fiscaux au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location du bien peut entraîner la perte du bénéfice des avantages fiscaux.