Investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au sein d’une résidence gérée (également appelée résidence avec services), consiste, pour l’investisseur, à acquérir puis à louer via un exploitant professionnel des locaux (chambres ou appartements) meublés.
Investir en LMNP au sein d’une résidence gérée (également appelée résidence avec services) consiste pour l’investisseur à acquérir puis à louer via un exploitant professionnel des locaux (chambres ou appartements) meublés.
La particularité de la résidence gérée est son exploitation par un gestionnaire (également appelé exploitant) qui prend en charge le bon fonctionnement des services proposés aux locataires, qu’ils soient de courte ou longue durée.
Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors valides, les résidences d’affaire ou de tourisme classées et les résidences médicalisées de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) par exemple.
Pour être qualifiée de résidence avec services, chacune d’entre elle doit obligatoirement proposer trois services para-hôteliers parmi quatre : accueil, petits déjeuners, fourniture du linge, entretien régulier des parties communes et privatives.
Les revenus qui découlent de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le propriétaire d’un bien meublé intégré dans une résidence avec service signe avec l’exploitant un bail commercial pour une durée minimum de 9 ans.
L’exploitant garanti le versement continu des loyers au propriétaire y compris en cas de non occupation du logement.
C’est l’exploitant qui assume la gestion locative de la résidence, le paiement des loyers et des charges. Le bail fixe la répartition des charges d’entretien entre le propriétaire bailleur et l’exploitant.
Fiscalement, investir en résidences gérées permet de disposer d’une fiscalité allégée.
Le LMNP permet notamment :
Le LMNP exonère l’investisseur de frais de gestion locative et lui garantit une rentabilité fixée dans le bail pendant 9 ans minimum.
Sur option et sous certaines conditions, l’acquéreur peut opter pour le LMNP « Censi - Bouvard ».
Pour les contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés l’option LMNP « CENSI BOUVARD » permet une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient de l’investissement HT, étalée linéairement sur 9 ans. La base de calcul de cet avantage fiscal est plafonnée à 300 000€ par an (hors mobilier qui s’amortit). Cette limitation est globale, et non par logement.
Le LMNP « Censi-Bouvard » est uniquement ouverts aux investissements dans les résidences d’étudiants et les résidences pour personnes âgées ou handicapées.
En contrepartie de la réduction d’impôt, l’investisseur perd la possibilité d’amortir le bien pour la fraction du prix donnant droit à la réduction d’impôt et s’engage à conserver son bien pour un minimum de 9 ans sous peine de reprise de l’avantage fiscal accordé au titre des années précédentes.
Le LMNP « Censi-Bouvard » entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
L’investisseur doit être une personne physique ou morale.
Il est possible d’exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille) facilitant ainsi la transmission du patrimoine.
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Un exploitant reconnu et financièrement solide, l’adéquation entre le type de résidence et sa zone de chalandise, une rentabilité cohérente et un bail équilibré dans la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire sont autant de facteurs clés pour un investissement réussi.
Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut. Pour conserver le bénéfice de l’exonération de TVA, l’investisseur devra s’assurer de la reprise par le nouvel acquéreur du bail dans les mêmes conditions.
Attention toutefois : si l’option retenue était l’option de réduction d’impôt régime « CENSI-BOUVARD », la revente serait impossible au cours de l’engagement de location minimum de 9 ans, sous peine de reprise de l’avantage fiscal (sauf exception, par exemple si la revente intervient à la suite d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, de la rupture du contrat de travail par l’employeur ou du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
Une analyse personnalisée permettra de déterminer l’option la plus avantageuse au regard de la situation fiscale de chaque investisseur et de ses attentes. Alors que l’option CENSI-Bouvard permet un taux de réduction d’impôt de 11% du prix de revient du bien réparti sur 9 ans (ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales), le principe de l’amortissement comptable permettra de neutraliser les résultats d’exploitation positifs avec des gains importants en terme d’impôt sur le revenu et sur la CSG.
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.
Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous êtes propriétaire de votre logement et signez un bail commercial avec un exploitant, qui devient votre locataire.
Cette particularité vous permet de percevoir des loyers de manière automatique (même en cas de vacance locative), et d’être assuré de l’entretien de votre bien et des espaces collectifs de la résidence ainsi que sa gestion
Oui, dans la limite de 300 000 € par type de fiscalité et dans le respect du plafonnement global des niches fiscales. Bien entendu, un même bien ne peut pas ouvrir droit à la fois à une réduction d’impôt Pinel et à une réduction d’impôt Censi-Bouvard
La TVA est définitivement acquise après 20 ans de bail commercial.
En cas de dénonciation du bail, de vente ou de donation, avant l’expiration de ce délai des 20 ans, la TVA devra être restituée prorata temporis
Sauf si le nouvel acquéreur poursuit l’activité dans les mêmes conditions que le vendeur c’est-à-dire si le repreneur amortit également son bien, que l’activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services), que le bail en cours est repris ou renégocié.
ANGLE NEUF, SAS au capital de 1 000 000 €, filiale de LCL. Siège social : 19, boulevard des Italiens 75002 Paris. RCS Paris n°510 539 018 Numéro individuel d’identification d’assujetti à la TVA FR 64 510 539 018.
Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerce n°12934 délivrée le 23 mars 2009 par la Préfecture de Police de Paris.
Garantie financière de 110 000 € souscrite auprès de CNA Insurance Company Limited - 37, rue de Liège 75008 Paris.
