Précisions sur l’exonération de la plus-value résultant de la première cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale

Des conditions à respecter

Le bénéfice de ce régime est soumis au respect des deux conditions suivantes :

• le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ;
• tout ou partie du prix de cession doit être réemployé dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction de la future résidence principale du cédant.

Le montant de l’exonération est déterminé au prorata de la fraction du prix de cession réinvesti. Le contribuable en formule la demande dans l’acte de vente.

La confirmation du conseil d’état

Le Conseil d’Etat (CE), dans un arrêt du 15 juillet dernier⁽³⁾, est venu confirmer les contours de ce régime d’exonération d’impôt sur le revenu (IR).

En l’espèce, le cédant avait reçu par voie de donation, l’usufruit temporaire d’une maison qui avait constitué un temps sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.

Lors de la cession de cet autre bien immobilier, l’administration lui avait refusé le bénéfice de cette exonération en se fondant sur la doctrine publiée au BOFIP sous la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-30 n°40 : « la détention d’un droit démembré ou d’un droits indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération ».

Sa qualité d’usufruitier, même temporaire, d’un bien immobilier qui a été son ancienne résidence principale y faisait obstacle.

Le cédant a formé un recours en excès de pouvoir auprès du CE afin d’abroger la doctrine administrative précitée qui, selon lui, dénaturait la qualité de propriétaire et était contraire aux objectifs poursuivis par le législateur. Il a par ailleurs, dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), soulevé une différence de traitement injustifiée entre les contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale et ceux qui l’ont occupée en vertu d’un contrat de location.

Le Conseil d’Etat a rejeté la requête du cédant en se référant à l’esprit de la loi, éclairé par les travaux préparatoires : « le législateur a entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition d’une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile ».

Le CE n’a pas renvoyé la QPC au Conseil Constitutionnel considérant que « s’il en résulte une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires, temporairement ou non, d’un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l’ont occupée au cours de cette même période en vertu d’un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l’objet de la loi ».

Ainsi, quelle que soit la nature du droit immobilier détenu par le cédant, que l’usufruit soit viager ou temporaire, il fait obstacle à ce que ce dernier puisse bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que sa résidence principale.

Achevé de rédiger le 9 décembre 2021 par Christine Allorge, juriste fiscaliste patrimonial LCL Banque Privée.