L’imposition des plus-values de cession

Nouvelle situation du loueur en meublé non professionnel

Le calcul de la plus-value taxable pour le loueur meublé est modifié en cas de cession d’un bien immobilier meublé par un loueur non professionnel ⁽¹⁾.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?

Pour l’imposition des revenus et des plus-values de cession, le Code général des impôts définit seulement le loueur en meublé professionnel.

 La qualification fiscale de loueur en meublé professionnel exige de remplir les deux conditions cumulatives suivantes :

• les recettes brutes annuelles (loyers courus taxes comprises) retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
• les recettes de la location en meublé excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Par défaut, si les critères ne sont pas remplis alors le « statut » est celui du non professionnel.

En cas de cession d’un bien loué meublé par ce loueur, le régime d’imposition est toujours celui des plus-values immobilières des particuliers avec application d’un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur les revenus (IR) et au taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (PS) de 17,2 % ⁽²⁾. La plus-value imposable est, par ailleurs, également toujours réduite d’un abattement au terme de la cinquième année de détention aboutissant à une exonération après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les PS. 
Concernant l’imposition des revenus tirés de cette location non professionnelle, les loueurs peuvent déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements afférents au logement loué, sous certaines conditions. Le cumul de ces avantages, au titre de l’imposition des revenus et des plus-values, et dans un souci d’’égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels était discuté depuis quelque temps déjà.
La loi de finances pour 2025 revoit les modalités de détermination de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, en disposant que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements déjà déduits pendant la période de location, rendant la plus-value taxable, de fait, plus importante.
Sont exclus de cette mesure les amortissements correspondants à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration ainsi que les amortissements antérieurement déduits dans le cadre d’opérations de cession portant sur les résidences universitaires, les résidences-services seniors, les établissements sociaux ou médicaux sociaux ainsi que les maisons de retraite médicalisées.
Si le montant des amortissements déduits fiscalement conduira désormais à augmenter le montant de la plus-value immobilière taxable, cette hausse pourrait toutefois être évitée dans plusieurs cas :

• Selon la durée de détention des biens, des abattements sont appliqués conduisant à une exonération d’IR au bout de 22 ans et à une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. A ce propos, des réformes sont en cours de discussion dont notamment une proposition de loi du député Eric Pauget ⁽³⁾ qui propose de ramener à 15 ans le délai de détention pour bénéficier d’une exonération totale de plus-value immobilière avec un abattement de 10% applicable au-delà de la 5ème année, comme c’était déjà le cas avant le 1er février 2012.

En cas de transmission du bien loué meublé à titre gratuit par donation ou en cas de succession, la plus-value immobilière ne serait pas taxée et serait alors gommée à hauteur de ce qui aura été transmis.
Ainsi, les effets de la nouvelle mesure de réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières sont à relativiser au regard des impacts fiscaux selon la durée de conservation des biens et les objectifs de transmission du loueur.

Situation pérennisée du dirigeant de PME partant à la retraite

Les plus-values réalisées par un dirigeant d’entreprise soumise à l’IS cédant sa société et faisant valoir ses droits à la retraite, pourront encore (bien !) bénéficier d’un abattement fixe de 500 000 euros. L’application de cet abattement fixe, qui nécessite de remplir différentes conditions, était prévue pour les cessions intervenues jusqu’au 31 décembre 2024.
L’absence de vote de la loi de finances en fin d’année 2024 laissait donc un vide législatif pour bénéficier de cet abattement. C’est aujourd’hui chose faite puisque cet abattement est prorogé pour les cessions intervenant jusqu’au 31 décembre 2031 ⁽⁴⁾.
Le reliquat de la plus-value peut toujours être soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8% ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu si plus favorable au contribuable ⁽⁵⁾.
Par ailleurs, pour les entrepreneurs individuels soumis à l’IR ou les associés détenant des parts de sociétés de personnes soumises à l’IR au sein de laquelle ils exercent leur activité professionnelle, ils bénéficient toujours d’un régime d’exonération IR en cas de départ en retraite sous certaines conditions ⁽⁶⁾.

Achevé de rédiger le 18 février 2025 par Aurore Dardaine-Chaumier, Juriste fiscaliste patrimonial LCL Banque Privée Grand Paris Sud Est.