Encore trop souvent considéré comme une solution pour pallier un manque de moyens financiers, le crédit est aussi un outil à considérer dans une approche patrimoniale globale.
Disposer de liquidités
Souscrire un crédit permet de disposer de liquidités sans désinvestir et remettre en question la structure de son patrimoine. L’emprunteur le conserve pendant toute la durée du prêt et continue d’en percevoir les revenus (dividendes, intérêts, loyers…). Il bénéficie aussi d’un effet de levier puisqu’en s’endettant il augmente sa capacité d’investissement.
Le crédit est donc une solution à prendre en compte notamment lorsque son coût est inférieur au rendement des actifs dont il finance l’acquisition.
Mais également pour investir dans un actif de long terme comme l’immobilier d’entreprise. « La valorisation de l’immobilier d’entreprise se calcule en divisant un loyer annuel par un taux de capitalisation, qui correspond lui-même à un taux sans risque (l’OAT 10 ans en France) plus une prime de risque immobilier(1), explique Julien Daillencourt, ingénieur en financement patrimoniaux à la Banque Privée Nord Ouest de LCL. Or, si l’on anticipe une baisse des taux d’intérêt à moyen long terme, on peut donc logiquement s’attendre à une hausse potentielle de la valeur vénale de ce type de biens sur la période ». Mais si, au contraire, il y a un retour de l’inflation (avec une hausse probable des taux dans la foulée), on est quand même couvert par l’ajustement du loyer au numérateur.
C’est donc un investissement doublement intéressant avec : la hausse potentielle de la valeur vénale en cas de baisse des taux (si l’inflation reste maîtrisée sur la période) et la hausse du loyer en cas de retour de l’inflation.
Club Deal Immobilier
Pour accéder à de l’immobilier d’entreprise, il est possible d’investir dans un Club Deal Immobilier. « C’est ce que propose notre filiale Brilhac (2), spécialiste de l’immobilier d’entreprise, sous la forme d’une société civile immobilière (SCI) dédiée », indique Christine Allorge, juriste fiscaliste patrimoniale à la Banque Privée Nord Ouest de LCL qui rappelle qu’« un club deal immobilier réunit un nombre limité d’investisseurs privés qui deviennent associés d’une SCI créée ad hoc afin d’acquérir collectivement un ou plusieurs biens immobiliers ».
Un accompagnement clé-en-main
Selon les opportunités, le groupe Brilhac investit dans des bureaux, des plateformes logistiques, des bâtiments de messagerie, des surfaces commerciales alimentaires, des murs d’hôtels… Chaque SCI est constituée d’un seul type d’actif, offrant une meilleure visibilité sur le bien acquis. « Nos clients accèdent ainsi à une catégorie d’actifs immobiliers habituellement réservée aux investisseurs institutionnels », souligne Julien Daillencourt. Ils s’affranchissent également de toutes les contraintes inhérentes à l’investissement immobilier, le groupe Brilhac s’occupant de tout : sourcing des actifs, acquisition, gestion locative et technique, et revente du bien. En revanche, les risques sont les mêmes que pour tout investissement immobilier (risque de perte en capital, vacance du bien, impayés, , charges liées à la détention du bien, illiquidité lors de la revente…).
Grand compte
Autre spécificité de ces SCI : les biens sont loués à des grands comptes, c’est-à-dire des entreprises solvables capables de signer des baux fermes de longue durée (minimum 6 ans et jusqu'à 12 ans). Ainsi, l’investisseur souscrit en toute transparence puisqu’il connaît le type de bien, le locataire et la rentabilité locative annuelle prévisionnelle avant indexation qui est de l’ordre de 5,5 %.
Notons que les statuts de la SCI prévoient la revente du bien au bout de 15 ans. Il est toutefois possible de céder sa ou ses parts en cours de vie de la SCI sur un marché secondaire, mais cela implique de trouver une contrepartie prête à les acheter. Même si le but initial n’est pas de sortir en cours de vie du placement, l’accompagnement de Brilhac sur ce sujet reste un atout indéniable.
Crédit amortissable
D’une valeur de 150 000 €, la part de SCI peut être financée par un emprunt. « Dans le cadre de l’offre Brilhac, seul le crédit amortissable est proposé, indique Julien Daillencourt. C’est un prêt personnel(3) et non immobilier donc plus souple puisqu’il peut se débloquer après un délai minimum de sept jours et être signé électroniquement. Par ailleurs, il peut être octroyé sans garantie en fonction du montant emprunté et de la situation du client ». Précisons que lorsque le client emprunte via sa holding pour financer l’achat de parts de SCI, sa caution personnelle est demandée en garantie et au-delà de 75 000 € une garantie complémentaire.
Recourir au crédit permet de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt et éventuellement l’assurance emprunteur qui, lorsqu’elle est souscrite, constitue une prévoyance supplémentaire. Une règle qui s’applique aussi bien aux bénéfices imposables à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), réduisant le coût de financement. Et en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? « Le crédit permet de diminuer en partie ou totalement la base imposable au titre de cet investissement en fonction du capital restant dû sur un crédit amortissable », répond Christine Allorge.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités d’endettement avant de vous engager.
Modalités d’acquisition
Les parts de SCI peuvent être achetées soit directement par une personne physique, soit par l’intermédiaire d’une personne morale soumise à l’IR ou à l’IS. « Utiliser ou créer une structure soumise à l’IS peut être une opportunité car généralement la pression fiscale sur les revenus locatifs y est moins importante grâce à un taux et une base imposable moins élevés que dans le cadre du régime de l’IR, note Christine Allorge. Dans ce cas, la structure à l’IS peut constituer un outil de capitalisation et de transmission ».
Cas pratique : Utilisation du crédit pour transmettre son patrimoine
Jonathan Seret, conseiller banque privée à LCL Banque Privée à Lille
Dans une optique de transmission, Madame X, cliente de LCL Banque Privée Nord Pas de Calais, souhaite diversifier le patrimoine de sa holding patrimoniale soumise à l’IS. Elle décide donc d’acheter des parts de la SCI Brilhac qu’elle finance à 50 % avec la trésorerie de sa holding patrimoniale et à 50 % via un crédit amortissable. Elle peut ainsi déduire de son résultat à l’IS des charges liées au crédit amortissable et minorer sa base imposable au titre de l’IFI. En combinant autofinancement et crédit amortissable, la société n’a pas d’effort d’épargne à faire puisque le rendement locatif est supérieur au coût du crédit. Les parts de sa holding étant démembrées au profit de ses enfants, Madame X valorise avec l’achat de parts de la SCI Brilhac le patrimoine détenu par cette structure et donc la valeur des biens transmis à ses enfants.
IFI : Impôt sur le Fortune Immobilière
(1) Prime de risque immobilier : dépend des segments de l’immobilier non résidentiel (bureaux prime à Paris, bureaux en Province, commerce, logistique…)
(2) Groupe Brilhac Immobilier - N° d’identification : 442 536 074 - 20 quai Duguay Trouin -35000 Rennes - Carte Professionnelle Gestion Immobilière n° 35022016000010271 délivrée le 1er juillet 2022 par la CCI d’Ille-et-Vilaine - Garantie Financière : 5 700 000 € – Délivrée par la CAMCA – 53 rue de la Boétie – 75008 PARIS - Responsabilité civile professionnelle délivrée par AXA France IARD SA, 313, Terrasses de l’Arche – 92727 Nanterre Cedex
(3) Sous réserve d’étude et d’acceptation par LCL. Vous disposez d’un délai légal de rétractation de 14 jours calendaires révolus à compter de votre acceptation de l’offre pour revenir sur votre engagement
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