Avec l’extinction du dispositif d’investissement immobilier locatif Pinel le 31 décembre 2024, les autorités ont mis fin à près de 40 ans de politique de défiscalisation dans l’immobilier neuf. « Sans remplaçant à ce jour, l’offre locative pourrait se réduire, craint Guillaume Levrel, Directeur du développement chez Angle Neuf, filiale immobilière de LCL. En effet, le Pinel permettait de répondre à des besoins importants de logements intermédiaires dans des zones tendues ».
Seule classe d’actifs financée à crédit, l’immobilier tient une place importante dans le patrimoine des Français puisqu'il en représente 62 % (1). Mais avec la fin du Pinel, de quelles solutions disposent les particuliers désireux de réaliser un investissement locatif ?
Denormandie : le pendant du Pinel dans l’ancien
Pour profiter d’un effet de levier fiscal, les investisseurs peuvent opter pour l’immobilier ancien à rénover afin de le mettre en location. Pendant du Pinel dans l’ancien et prorogé jusqu’au 31 décembre 2026, la loi Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de location - respectivement de 6, 9 ou 12 ans. Pour en bénéficier, certaines conditions relatives au logement, aux travaux et locatives doivent être respectées (2). Ainsi, les travaux de rénovation doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. À noter que le Denormandie est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € actuellement.
L’attrait des vieilles pierres
En contrepartie de travaux de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) et destiné à la location nue comme résidence principale pendant 9 ans minimum, la loi Malraux permet au propriétaire de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle s’élève à 22 % (3) ou 30 % (4) en fonction du programme et de la localisation du bien, et est calculée sur les dépenses que le propriétaire supporte dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
« Le Malraux est une opportunité pour les investisseurs au taux marginal d’imposition (TMI) élevé de développer un patrimoine de qualité, indique Guillaume Levrel. Et de bénéficier d’une réduction d’impôt imputable sur l’impôt dû au titre de l’année de l’investissement ».
La fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année est reportée pendant trois ans. De plus, la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Il en est de même pour la loi Monuments Historiques. Il s’agit d’acquérir un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ou labellisé « Fondation du patrimoine ». Le propriétaire engage d'importants travaux de réhabilitation ou restauration sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France et conserver le bien 15 ans minimum. Sous conditions, le propriétaire peut alors déduire de son revenu global 100 % des charges (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt…) sans limite de montant. « Ce dispositif s’adresse aux contribuables à la recherche d’immobilier de caractère et fortement imposés puisque plus leur TMI est élevé, plus l’assiette imposable est réduite », indique Guillaume Levrel qui ajoute que « les détenteurs d’un monument historique bénéficient aussi, sous conditions, d’une exonération de droits de succession ou de donation facilitant la transmission de leur patrimoine ».
Réduire l’imposition de ses revenus fonciers
Autre dispositif non soumis au plafonnement des niches fiscales : le déficit foncier. Il est constaté lorsque les revenus fonciers issus d’une location nue sont inférieurs aux charges dites déductibles (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt…). « S’il est dû à des travaux éligibles, il est imputable du revenu global du foyer fiscal mais seulement l’année de leur réalisation et dans la limite annuelle de 10 700 € (5) », précise Guillaume Levrel. La fraction supérieure à cette limite, ainsi que celle des charges d’intérêts d’emprunt excédant les loyers perçus l’année considérée, viendront en déduction des revenus fonciers des dix années à venir. De même, si le revenu global ne peut couvrir le montant du déficit foncier imputable, l’excédent peut être reporté sur le revenu global des six années suivantes. Pour générer un déficit foncier, l’option pour le régime réel d’imposition est obligatoire et irrévocable pendant trois ans.
Opter pour le neuf via la location meublée non professionnelle…
Certains particuliers préfèreront néanmoins investir dans le neuf pour ses avantages : frais de notaire réduits, peu ou pas de travaux sur les 10 premières années, normes de construction récentes… Pour Guillaume Levrel, « cela correspond aussi à d’autres objectifs et besoins patrimoniaux comme se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite, préparer sa transmission, optimiser sa fiscalité à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ».
L’une des principales alternatives dans le neuf est la location meublée non professionnelle (LMNP) patrimoniale sans bail commercial. Il s’agit d’acheter un bien neuf et de le louer meublé, ce qui répond à une demande locative importante. Les loyers sont imposés dans la catégorie des biens industriels et commerciaux (BIC), soit au régime micro-BIC, soit au régime réel. « Le premier réduit l’assiette fiscale grâce à un abattement forfaitaire de 50 % du montant des loyers, indique Guillaume Levrel. Le second permet de déduire des loyers l’ensemble des charges liés à l’investissement, d’amortir l’immobilier et le mobilier. Tout ou partie de la fiscalité sur les loyers est neutralisée sur le long terme ». Il est aussi possible de profiter de la fiscalité de la LMNP en investissant dans une résidence étudiantes, seniors, un ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) … La gestion du bien est déléguée à un professionnel avec lequel l’investisseur/propriétaire signe un bail commercial (LMNP gérée). En retour, ce dernier perçoit des revenus pérennisés sur le long terme.
… ou la nue-propriété
Pour développer un patrimoine immobilier neuf à moindre coût sur du long terme, l’investissement en nue-propriété est une solution. L’achat seul de la nue-propriété du bien offre une décote de 30 à 40 %. La gestion du bien au quotidien est assurée par l’usufruitier. « Sur le plan fiscal, l’intérêt est double, déclare Guillaume Levrel. Pendant le démembrement, il n’y a pas de fiscalité sur les revenus locatifs puisque l’investisseur n’en perçoit pas. Et en matière d’IFI, le bien n’entre pas dans la base taxable du nu-propriétaire ». Enfin, réaliser une donation en nue-propriété présente aussi des avantages puisque le montant des droits de donation dépend : de la valeur de la nue-propriété qui est seule imposable ; de l’âge du donateur, sachant que plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera faible, et moins les droits de donation seront élevés (6).
Quel que soit le mode d’investissement choisi, une analyse de chacun d’entre-eux avec votre conseiller banque privée, vous permettra de retenir le plus en adéquation avec vos besoins et objectifs.
« Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, vous n’achetez pas une réduction d’impôt mais un bien, rappelle Guillaume Levrel. Un soin particulier doit être apporté à sa localisation, à l’état du marché locatif, aux commodités (transports, commerces, école…), à son prix et son potentiel de valorisation ».
Tout investissement locatif (Denormandie, Malraux, …) comporte des risques pour l’acquéreur, susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération. L’acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Propos recueillis le 5 janvier 2025, en l’état de la réglementation en vigueur, susceptible d’évolution.
(1) Enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021 - Insee
(2) https://www.lcl.fr/mag/fiscalite/reduction-impot-de-la-loi-denormandie
(3) Pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou à défaut lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
(4) Pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé
(5) Plafond déficitaire légal porté à 15 300 € dans le cadre d’un investissement relevant du dispositif Cosse ou du plus ancien, le dispositif Périssol ; jusqu’au 31/12/2025, et sous conditions, le plafond est rehaussé à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique
(6) Article 669 du CGI, Code Général des Impôts
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