Explications de Justine Simonet, Conseillère LCL Banque Privée au Pôle d'Auteuil à Paris.
En constatant une forte arrivée de liquidités sur le compte courant, Justine Simonet, conseillère LCL Banque Privée, a rapidement pris contact avec son client afin de voir ce qu’il était judicieux de faire de quelques centaines de milliers d’euros de liquidités. Celui-ci souhaite justement en profiter pour diversifier ses actifs. “Au-delà de ses attentes, il est essentiel de bien comprendre les objectifs, d’autant qu’ils ne sont pas toujours conscients. Il ne s’agit bien sûr pas de les créer, mais de les déceler”, précise la jeune femme.
Coconstruction
En l’espèce, le client dispose déjà un éventail assez large de supports patrimoniaux, ce qui implique de bien réfléchir avec lui aux solutions de diversification. “Nous avons construit ensemble le projet patrimonial, explique Justine Simonet. Au départ de la discussion, il est apparu qu’il souhaitait en priorité s’assurer un complément de revenu pour sa retraite. La pierre papier est apparue comme une évidence puisqu’elle répond parfaitement à ses attentes.” Les parts de SCPI devraient en principe permettre de générer des revenus complémentaires à un horizon de dix-douze ans, en s’exonérant des problèmes de gestion qui peuvent se poser avec l’immobilier physique. Un aspect auquel le client était sensible puisqu’il réside le plus souvent en province. Le choix de SCPI investies en immobilier tertiaire s’est également vite imposé : l’immobilier de bureaux et l’immobilier de commerces ne répondent pas aux mêmes cycles que l’immobilier résidentiel locatif, ce qui ajoute une forme de diversification supplémentaire au sein de cette catégorie d’actifs.
“L’immobilier de bureaux et l’immobilier de commerces ne répondent pas aux mêmes cycles que l’immobilier résidentiel locatif, ce qui ajoute une forme de diversification supplémentaire au sein de cette catégorie d’actifs.”
Pierre papier
“Le client connaissait la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine pour avoir déjà souscrit quelques parts dans le passé. Afin de diversifier ses placements, je lui ai également proposé la SCPI Edissimmo”, reprend Justine Simonet. La Rivoli Avenir Patrimoine est en effet très majoritairement orientée sur les bureaux, sur Paris intra-muros, alors que la SCPI Edissimmo est plus diversifiée avec également des commerces, des entrepôts, de l’hôtellerie de loisirs sur l’Île-de-France. Mais l’aspect le plus intéressant de la discussion tient à l’idée de financer cet investissement par le crédit. “Nous avons la chance d’avoir des taux d’intérêt très bas aujourd’hui, souligne la conseillère Banque Privée. On investit sur un horizon assez long et on pense que les taux vont remonter… C’est le moment idéal !”
Le levier… du levier !
Pour étayer son analyse, Justine Simonet intègre aussi le paramètre fiscal. En matière d’immobilier, les intérêts sont en effet déductibles des revenus fonciers. “Avec un taux marginal d’imposition de 41 % comme c’était le cas ici, l’incidence n’était pas négligeable, surtout si l’on raisonne en flux de trésorerie.” D’autant que l’on peut pousser l’idée encore un peu plus loin, puisque le recours au crédit a également permis de préserver la trésorerie de l’investisseur. “Lorsque le client ne dispose pas de cash, la question ne se pose pas. Mais dans le cas contraire, il peut bien sûr placer ses liquidités et développer ainsi son patrimoine.” Même en recherchant pour cet investissement la sécurité d’un support en euros, par exemple, les faibles rendements actuels génèrent quand même un revenu que l’on peut intégrer au calcul et qui renforce encore l’effet de levier du crédit…
“Le recours au crédit permet de préserver la trésorerie de l’investisseur. S’il dispose de cash, il peut bien sûr placer ses liquidités et développer ainsi son patrimoine.”
Profiter des taux bas
Dans le cas présent, Justine Simonet préconise de recourir à un crédit immobilier amortissable sur vingt ans : “Avec la très forte capacité d’épargne du client, le prêt in fine – le capital est intégralement remboursé à l’échéance, les mensualités ne comprennent que des intérêts – ne semblait pas pertinent. Le faible niveau de taux actuel plaidait aussi pour une durée longue même si Monsieur aura largement dépassé l’âge de la retraite à l’échéance.” Si besoin, le tableau comparatif parle de lui-même… “Ici, la capacité d’épargne a joué en faveur de la solution du prêt amortissable qui nécessite un effort mensuel. Mais qui permet de doubler le patrimoine à terme !”
La problématique
M. X, 54 ans, dispose de revenus irréguliers mais importants qui lui confèrent une forte capacité d’épargne. Il dispose d’une enveloppe de 300 000 euros qu’il souhaite investir en diversifiant son patrimoine déjà constitué de valeurs mobilières (PEA, assurances-vie) avec un peu d’immobilier physique et de pierre papier, notamment pour disposer de revenus d’appoint lors de sa retraite.
La solution mise en place
Souscription de parts de SCPI en immobilier d’entreprises Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo pour un total de 300 000 euros.
Financement intégral par un crédit immobilier amortissable sur 20 ans.
Versements de 300 000 euros sur l’un des contrats d’assurance-vie.
Contexte fiscal
Déduction des intérêts d’emprunts du revenu imposable au taux marginal d’imposition.
- SCPI : société civile de placement immobilier.
- PEA : plan d’épargne en actions.